lisita_ciprian@yahoo.com
Str. Andrei Mureseanu, nr.4, bl. 37i2 Ap. 34, Parter, Ploiesti, PH

DiverseUZUCAPIUNEA – MOD DE DOBANDIRE A PROPRIETATII

15 octombrie 20230

Uzucapiunea reprezinta un mod de dobandire a proprietatii si a altor drepturi reale prin posedarea neintrerupta a unui lucru in intervalul prevazut de lege.

Anterior intrarii in vigoare a noului Cod Civil, uzucapiunea era reglementata prin art. 1890 – uzucapiunea de 30 de ani si prin art. 1895 – uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, conditiile necesar a fi indeplinite pentru constatarea dobandirii dreptului de proprietate si procedura judiciara de urmat fiind mai putin restrictive decat cele regasite in noua reglementare.

Noua uzucapiune, introdusa prin normele de la art. 930  si urmatoarele Cod Civil prin raportare la art. 1.050 si urmatoarele Cod Procedura Civila, inca nu a fost supusa unei analize amanuntite si nu face obiectul unei practici judiciare cristalizate, avand in vedere ca termenul de 10 ani pentru a deveni incidenta aceasta institutie a inceput sa curga la data de 01.10.2011 si s-a implinit la data de 01.10.2021.

Este de precizat faptul ca uzucapiunile incepute inainte de data de 01.10.2011 sunt si raman reglementate de vechea legislatie privind uzucapiunea, iar daca ele sunt mai favorabile pentru posesor, acesta isi poate intemeia actiunea in instanta pe respectivele norme. In aceste situații procedura judiciara de uzucapiune va fi cea de drept comun si nu procedura speciala reglementat de actualul cod de procedura civila, intrucat procedura noii uzucapiuni stabileste un regim juridic distinct raportat la actiunea in uzucapiune si momentul dobandirii dreptului de proprietate.

Tot in ceea ce priveste vechea uzucapiune, practic incepand cu data de 01.10.2011 incepe sa curga in paralel si termenul pentru noua uzucapiune. In consecinta, uzucapantul ce a inceput vechea posesia inainte de data de 01.10.2011 poate beneficia și de noua uzucapiune daca avea o posesie utila si continua la data de 01.10.2011, astfel incat posesorul isi poate intemeia actiunea pe normele pe care le considera cele mai favorabile.

Conditiile uzucapiunii

Contrar vechii uzucapiuni, unde posesorul era recunoscut de catre instanta ca proprietar de la data intrarii in posesie a imobilului, noua uzucapiune il recunoaste ca proprietar pe uzucapant doar de la momentul inscrierii dreptului sau in cartea funciara, ulterior constatarii indeplinirii conditiilor de catre instanta de judecata.

Inclusiv sub aspect procedural obiectul actiunii privind uzucapiunea s-a schimbat, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 si urmatoarele Cod Procedura Civila. Daca vechea uzucapiune presupunea un proces avand ca obiect constatarea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune, noua uzucapiune presupune un proces ce are ca obiect inscrierea in cartea funciara a dreptului dobandit prin uzucapiune, fiind practic o cerere in realizare de drepturi. Drept urmare, hotararea privind vechea uzucapiune, solutionata potrivit procedurii de drept comun recunoaște dreptul de proprietate retroactiv, ca existand in patrimoniul posesorului de la data intrarii in posesie, in timp ce hotararea data in noua procedura speciala de uzucapiune va contine dispoziția de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit de reclamantul uzucapant, care va fi considerat proprietar de la data inscrierii.

Prin noua reglementare a uzucapiunii se remarca o diferenta intre posesorii/uzucapantii care sunt inscrisi in cartea funciara ca proprietari si cei neinscrisi deloc in cartea funciara a imobilului ori cei care poseda un imobil fara carte funciara. Normele regasite in cuprinsul Codului Civil stabilesc 2 tipuri de uzucapiune in functie de inscrierea sau nu a uzucapantului in cartea funciara ori de existenta cartii funciare: uzucapiunea tabulara (posesie de minim 5 ani) si uzucapiunea extratabulara (posesie de minim 10 ani).

In primul rand disctinctia se face in functie de existenta sau nu a unei carti funciare pentru acel imobil, iar mai apoi, daca exista carte funciara, distinctia se face in functie de cine este inscris ca titular in cartea funciara.

1. Uzucapiunea tabulara este definita ca situatia in care uzucapantul este inscris ca proprietar in cartea funciara dar nu are nici o cauza legitima, nici un titlu de proprietate valabil, nici un contract valid, desi a fost de buna-credinta la momentul inscrierii. Acesta este considerat uzucapant desi este inscris ca proprietar in cartea funciara tocmai pentru ca – juridic vorbind – el nu este proprietar, titlul sau fiind nevalabil din punct de vedere juridic. In aceste situatii o alta persoana este proprietarul real.

Conditiile pentru uzucapiunea tabulara sunt:


a. Uzucapantul trebuie sa figureze in cartea funciara a imobilului ca proprietar.
b. Titlul sau cauza in baza caruia a fost inscris ca proprietar sa fie nul/a, nelegitim/a sau invalid/a din punct de vedere juridic.

c. A folosit/posedat imobilul o perioada de 5 ani.

d. Aceasta posesie de 5 ani a fost utila deci neviciata, publica/neclandestina si pasnica.

Daca sunt indeplinite aceste conditii nimeni nu ii mai poate contesta dreptul de proprietate. El poate opune uzucapiunea pe cale de exceptie daca este chemat in judecata de proprietarul de drept (de exemplu printr-o actiune in revendicare) ori poate face cerere la instanta de judecata, pentru a-si consolida definitiv dreptul de proprietate.

2. Uzucapiunea extratabulara (cea mai des intalnita in practica) este definita ca situatia in care uzucapantul nu este inscris ca proprietar in cartea funciara (desi imobilul are carte funciara) ori imobilul nici macar nu are carte funciara. 

Posesorul poate opune uzucapiunea pe cale de exceptie daca este chemat in judecata de proprietarul de drept ori poate face cerere la instanta de judecata, pentru a-si consolida definitiv dreptul de proprietate.

Conditiile pentru uzucapiunea extratabulara sunt:

a. O posesie de 10 ani. Posesia trebuie sa dureze minim 10 ani de zile, perioada ce poate suferi intreruperi cauzate de viciile de posesie, vicii ce doar suspenda uzucapiunea (daca apar). In total posesorul trebuie sa fi folosit ca un proprietar acel imobil pe o perioada de 10 ani. Este posibila cumularea (jonctiunea) posesiilor atunci cand de-a lungul timpului imobilul a fost folosit de mai multi posesori. Unirea/cumularea acestor posesii trebuie dovedita, mai cu seama privind cedarea pasnica a posesiei de la unul la altul. Perioada de 10 ani se refera la posesia imobilului si nu la posesori. In cei 10 ani de zile pot fi 2-3-4 posesori, cel din urma, in persoana caruia se va intregi perioada legala de 10 ani putand beneficia de uzucapiune daca probeaza jonctiunea dintre posesia sa si posesia sau posesiile celor dinainte.

b. O posesie utila deci neviciata, publica/neclandestins si pasnica.

c. Imobilul nu are carte funciara ori daca are carte funciara cel înscris ca proprietar in cartea funciara a decedat ori nu mai exista (a fost radiat/desfiintat in cazul persoanelor juridice), sau acesta a inscris in cartea funciara o declaratie de renuntare la proprietate. In cazul decesului sau radierii/desfiintarii termenul de 10 ani incepe sa curga cel mai devreme la data decesului/radierii/desfiintarii, chiar daca posesia respectiva a inceput inainte de deces/radiere/desfiintare. In cazul inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate termenul de 10 ani incepe sa curga cel mai devreme la data acestei inscrieri, chiar daca posesia respectiva a inceput inainte de inscrierea renuntarii.

In cazul in care doriti sa deveniti proprietar prin efectul uzucapiunii, Cabinet de Avocat Ploiesti va poate oferi consultanta detaliata, cu privire la posibilitatile si procedurile de urmat, putandu-va asigura si reprezentarea in fata instantei de judecata .

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

https://ploiesti-avocat.ro/wp-content/uploads/2019/10/logo_white_small.png
Str. Andrei Mureseanu, nr.4, bl. 37i2 Ap. 34, Parter, Ploiesti, PH
0740-006.076
lisita_ciprian@yahoo.com

Follow us:

Toate drepturile rezervate. Reproducerea totală sau parțială a conținutului acestui site este interzisă fără permisiunea prealabilă

Copyright ©2024 Cabinel Avocat Ciprian Lisita